二手房看房必问的20个关键问题（附避坑指南）

一、房屋基本信息核查

1. 产权归属确认

• 房屋产权证是否在卖家名下？是否共有产权？

• 房屋性质是住宅、商住两用还是其他类型？

• 是否存在抵押、查封或司法冻结情况？

2. 建筑结构核实

• 房屋建成年份及建筑结构（砖混/框架/剪力墙）

• 是否为毛坯房或精装修？装修年份及保留情况

• 是否存在违规改造（如加建阳台、隔断等）

3. 契税与税费计算

• 契税计算方式（首套房/二套房税率差异）

• 契税补贴政策（如首套房补贴比例）

• 购房附加税（土地增值税、印花税等）计算

二、房屋质量检测重点

4. 验房核心问题

• 水电管道使用年限及更换记录

• 瓦面渗漏检测（雨季前重点检查）

5. 装修隐患排查

• 精装修房屋的保修条款（防水/电路/大件家电）

• 装修材料环保检测报告（甲醛/苯含量）

• 墙面空鼓检测（每平方米不超过5处）

6. 设施设备检查

• 楼道照明系统维护记录

• 公共区域电梯维保记录（近半年）

• 热水器/空调等家电使用年限

三、产权交易细节

7. 交易流程确认

• 产权过户所需材料清单（身份证/户口本/结婚证）

• 中介服务费计算标准（一般是总价1%-2%）

• 交易时间周期预估（3-6个月）

8. 资金安全保障

• 是否使用资金监管账户（住建局指定银行）

• 首付比例要求（普通住宅35%/非普通住宅40%）

• 付款方式选择（全款/贷款组合）

四、周边配套调研

9. 生活设施核查

• 3公里内医院分布（三甲/二甲医院）

• 公交站点500米覆盖情况（列出3条主干道）

• 商超/菜场距离及营业时间

10. 教育配套确认

• 学区划分时间（最新划分文件）

• 中小学距离及入学政策（多校划片）

• 幼儿园覆盖情况（公立/私立）

五、交易风险防范

11. 历史交易问题

• 历史成交价对比（指导价/市场价差异）

• 是否存在一房多卖风险

12. 法律风险排查

• 房屋权属纠纷处理方案

• 资产传承情况（是否涉及遗产分割）

• 产权年限剩余时间（住宅70年/商业40年）

六、特殊情形处理

13. 法拍房注意事项

• 法拍房过户流程（需法院协助）

• 起拍价计算方式（评估价70%-90%）

• 配套拍卖工具（阿里拍卖/京东拍卖）

14. 保障房交易

• 公积金贷款额度计算

• 政府补贴申请条件

• 产权转让限制条款

七、中介服务评估

15. 中介机构选择

• 是否具备正规资质（住建局备案）

• 服务承诺书内容（退单/赔偿条款）

• 客户评价查询（天眼查/大众点评）

16. 交易风险提示

• 是否存在虚假房源（查重率低于30%）

• 资金监管账户验证（银行流水查询）

• 产权调查报告获取（中介陪同办理）

八、交易文件管理

17. 核心文件清单

• 买卖合同（住建局示范文本）

• 权属转移登记申请表

18. 产权变更流程

• 资金监管账户冻结流程

• 过户税费代缴协议

• 产权证更新时间节点

九、特殊情形处理

19. 产权继承房

• 继承权公证办理流程

• 多继承人协商方案

• 产权分割方式（析产/赠与）

20. 农村宅基地

• 宅基地使用权限（居住/经营）

• 权属证明文件（集体土地使用证）

• 征地补偿政策（新规）

避坑指南：

1. 验房工具准备：激光测距仪、电笔、烟雾测试仪

2. 交易时间选择：避开政策调整期（如每年3月/11月）

3. 资金安全原则：首付款不超过总价30%

4. 法律文件留存：所有协议扫描存档（建议云盘备份）

2. 签约阶段：要求中介提供《交易风险告知书》

3. 过户阶段：提前预约不动产登记中心

4. 交房阶段：要求提供《房屋质量保证书》